开发商延期交房 业主如何维权？-澳客下载

不少业主在购买期房时，虽与开发商在售房合同中确定了交房时间，但迟延交房或不符合交房条件的情形时有发生。近日，荆州区人民法院调解了一起业主与置业公司的房屋买卖合同纠纷案件。

2017年12月，张三(化名)与荆州某置业公司(以下简称置业公司)签订一份《商品房买卖合同（预售）》，以每平方米5314.75元的价格购买了一套商品房，总价款476627元。签订合同时，涉案商品房项目已由荆州市房产管理局批准预售。张三按置业公司的要求交纳首付款，并办理了按揭贷款手续。《商品房买卖合同（预售）》约定置业公司应在2019年6月向张三交付商品房，但置业公司未按期交房。

《商品房买卖合同（预售）》约定，因置业公司的原因造成延期交房的，置业公司应该从2019年7月起，以全部房款价乘以万分之二按日向购买方支付延期交房的违约金，直至交房。同时，还约定，该商品房交付时应取得建筑工程竣工验收备案证明，为住宅的，置业公司还需要提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。但置业公司并未向张三提供建设工程竣工验收备案的证明文件。

张三认为，置业公司迟延交房不存在法定的免责事由，也不存在合同约定的免责事由。为此，原告张三于2020年7月18日诉至荆州区人民法院，请求判令被告置业公司办理交房手续并支付违约金，且在原告未签署交房手续前，涉案房屋的物业费由置业公司承担。

经承办法官主持调解，张三与置业公司达成调解协议:被告同意原告于2020年9月1日到置业公司办理房屋入住手续，双方并就违约金、物业费达成了一致意见。

法官提醒

在期房交付中，往往存在开发商按合同约定的交房日期通知业主收房，但收房时并没有完工，且不提供房屋竣工备案证明文件或者工程验收记录; 开发商未能按时交房，却以雨雪或高温天气等自称为“不可抗力”的因素为由拒绝支付违约金等现象，那么业主如何维护自身合法权益呢?

首先，在没有竣工备案文件时，购房者有权拒收房屋。一般的风、雨、雪及高温天气都是可以预见的，不属于不可抗力。《合同法》第117条规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。业主应注意取证。

其次，出卖人在经催告后，能在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求出卖人按延期天数赔偿违约金。出卖方虽不能如期交付但有合理正当理由的，购房者也可耐心等待并要求其支付违约金。再者，经催告后，出卖人仍不能在合理期限内履行交房义务，并且不能给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同，并要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。

法条链接

《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《合同法》九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。